研究2006年以来中国几轮房地产起落大戏，发现其中蕴含着一些基本规律：

第一，楼市销量都是有起起落落的变化的，也受各种财政、税收等政策的刺激。根据历史规律来看，几乎每轮楼市销量暴增背后都有政策的推波助澜。例如：2008年四季度开始的那轮周期包括7折利率、两成首付、下调契税等一系列政策刺激；2012年是四大行松绑首套房贷利率；2016年的政策有今年初的契税营业税新政的推动。

第二，面对楼市火爆、房价暴涨，政策紧急刹车式的调控一般都会有效果。基本上每轮调控政策开始之后的2-3个月之内，楼市销售增速都会开始一轮趋势性下行。

第三，工业表现（发电量）滞后于楼市销售暴涨期的3-6个月左右。

第四，房价和销量基本是保持基本相对一致的变化。楼市价格涨幅一般与销量同趋势，虽然在大部分周期中略有滞后。

关于本轮地产周期，目前的基本状况是这样的：

第一，目前处于一轮降息周期的末端，从当前经济和通胀状况来看，降息空间已支取完毕。在经济停止快速下行、通胀率已经抬升的背景下，后续再度降息可能性比较低。

第二，这轮楼市销售高峰已持续13个月，2012年的销售脉冲大约11个月，2008年开始的销售脉冲大约13个月，本轮也已大体持续13个月（包含2014年四季度的短暂回落），这些时间上已大体差不多。（心有戚戚焉，难道楼市经历了13个月的暴涨之后，要开始回落了？）

第三， 楼市政策风向确认已经变化。人民日报发文《中国经济不需要地产投机客》标志着政策已经转向，上海、深圳、南京、武汉等城市不同力度的调控措施已经出台。

第四，楼市此轮并非是全国性的收紧。部分二线至三四线城市还处于楼市去库存的重压之下，地方政府正在想尽各种办法鼓励大家买房，部分城市仍处于前期刺激政策的影响之下，甚至可能仍会有区域性去库存政策出台。目前楼市调控和限购的风向标直指一线城市和房价上涨过猛的二线城市。明显的楼市政策区别对待。

第五，楼市政策重点在需求端限制，在信贷、利率、土地供应等方面均尚无强力度政策。

那么未来房价该怎么走呢？

1、本轮楼市销售高峰的顶点已经出现，4月开始销售增速将逐步回落，但全国的楼市数据不会出现断崖式的跌落。参考前几轮调控，预计上海、深圳的地产成交量在未来几个月内可能会比3月的销售高点下降30-50%。

2、房价将出现回调。按以往经验，在楼市调控措出台后，二手房交易量将下跌，价格也将伴随销量下降而回落。以上海为例，外环房价下跌幅度可能平均会在20%左右，中环房价将下跌10%以上。深圳房价下跌幅度将超过上海（那些囤房的炒房客是不是要哭了？）。

3. 新开工的楼盘增速也将回落。由于目前楼市调控仍集中在部分一线城市，后续新开工楼盘将从1-2月的高位回落至低个位数，但仍会高于去年4季度-14%左右的增速（注意啊，去年是负增长？）。

限购总是几家欢喜几家愁。一线城市的房价涨的太快了！

5年前，北京房价仅是现在一半，1套五环边的大两居300万以内妥妥的（户型随便挑），而如今同样这套房子，现在是600万左右（指的是小区环境好一点的房子）。这多出来的300万，上哪里去凑啊？

你知道这5年的时间里，如果不买房，你会损失什么吗？这五年不仅要交群租房租金，还要忍受货币贬值，还要懵逼地看着房子蹭蹭地上涨。怎么办？逃离北上广深，响应政府号召，去帮二三线城市去库存吗？

现在以上海的楼市限购新政为例：上海突然对外地户籍的购房者变脸了！具体是这样的：社保或纳税的要求由2年上升到5年。一大批在上海刚刚跨过2年纳税要求的有为青年们瞬间崩溃了，谁也不知道3年之后，交齐了社保或纳税，上海的房价还是不是今天的房价呢？

过几年，你有买房资格或存了一点钱了，房价也和你无关了。说不定房价要普遍破千万了。

这十几年，回头看，在一线城市早早买房的人深感庆幸。借助中国货币贬值的速度，他们的房贷月供大多能轻松还完。

楼市似乎有两个声音：没钱买房的呼吁政府，既然房价这么高，为什么不强令开发商降价呢？有钱买房的四处炒房，因为京沪深聚集了太强大的购买力：

强劲购买力源于三大中国特色：

其一，财富聚集一线城市。这些城市拥有中国50%的高净值人群，这些精英们的个人平均可投资资产为全国均值的409倍。

其二，父辈为子女在一线城市买房，主要靠举三代的存款积蓄。要知道中国号称世界存款能力最强的国家，中国人民是世界上最爱存钱的群体，储蓄红利发挥巨大作用。这一现象在其他国家是十分罕见的。

其三，中国人买房意愿强烈，房产购置占收入比高于其他国家。你想想啊，结婚要买婚房、孩子上学要买学区房、养老要买海景房。很多中国人有强烈的不安全感，当下唯有投资房子，似乎才逃得过通胀的厄运。

另一方面希望政府强硬降房价，目前在一线城市还不现实。

你了解房价的组成吗？地方政府拿走了房价的一半，包括税费和土地收益。再看看这些多如牛毛的税项：营业税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税、房地产占用税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。房地产一旦下行，地方政府税收靠什么支撑？

因为房地产，有的人坐享其成，大发横财，而有的人努力工作一辈子也挣不到一个落脚的机会。

所以，看懂了吗？现在政府不想让大家买房的是一线城市，而不是小城市大量过剩的无人问津的房子。

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