土地市场作为楼市晴雨表,一直以来都是房地产市场势头转换的先兆。莆田楼市成交量虽然从2015年5月开始回升,整年成交数据相比2014年上涨9.8%,但是土地市场数据却异常冷淡。判断一个地区房地产市场是否真实回暖,除了看成交量,投资额变化也是一个重要依据。虽然市场有所好转,但是莆田开发商拿地时仍比较谨慎。
据立丹行统计数据,2015年莆田成功出让地块13幅,环比2014年减少10幅,出让总建为179.3万㎡,环比大幅减少54%。而在更令人关注的成交金额上面,2015年莆田土地成交总金额为45.5亿,环比2014年61.5亿下跌26%。
成交金额近六年来第二低 楼面价环比涨6成
数据来源:立丹行机构
据悉,2015年莆田土地拍卖成交总金额为近六年来第二低。从走势图上也可以得知,每一次短周期内市场波动,都会对土地成交产生影响。2012年和2015年为近年来莆田土拍比较低迷的两年,其中2015年拍地地块数量甚至是近六年最低。不过,楼市成交和土地成交之间的相互传导都有一定滞后性。2014年莆田楼市表现不如2013年,但是在前一年快节奏去化销售所带来的资金累积下,开发商拿地节奏并没有受到影响,在2015年楼市成交好转之后,当年地市反而却有所冷淡。不过,2015年莆田土地拍卖平均楼面价为2537元/㎡,环比上涨6成。随着开发商资金链逐步得到完善,莆田开发商在2016年的拿地热情将有所回升。
外来房企成2015年莆田土拍主角 拿地金额占比67%
2015年莆田单幅地块成交金额前六排行
在莆田楼市发展早期,由于彼时城市发展刚刚从一片蛮荒中起步,莆田本土中小开发商成为政府招商引资座上宾,他们也在城东和城北拓荒中发挥出积极作用。不过,楼市的正规化和城市发展到一定阶段之后,本土中小开发商在操盘实力和经营理念上已不再符合城镇化发展的需要,此时外来品牌房企的进驻就顺理成章。这一点在2015年莆田土地市场中表现得特别突出。
盘点2015年莆田土拍结果,外来品牌房企已成为市场绝对主角,其成交金额为30.648亿,占比为67%。恒大14.56亿、富力9.32亿、联发6.7亿分别排在单幅地块成交金额的第一、第二和第四位,如果不是正荣在年底最后一刻以7.45亿拿下玉湖地块,为莆田本土房企争得一点面子,莆田本土房企在2015年土拍中将全军覆没。如今莆田楼市跟几年前规则已完全不一样,市场准入门槛的提高使得小开发商拿地越来越困难。在若干年前,莆田楼市的主角是三信、三紫、宝胜等老牌房企,现在这些曾经呼风唤雨的房企已销声匿迹,万科、保利、雅颂居等全国大鳄则取代他们的位置,站在莆田楼市最中心的位置。
城北成莆田楼市供地主推区 玉湖新城再迎发展契机
2015年12月25日,正荣以7.45亿夺得PS拍-2015-25号玉湖片区地块
2012-2013年城南木兰溪沿线无疑是莆田楼市最热门板块,2014年下半年到2015年,城东板块凭借着保利香槟国际、欧氏臻城、中海国际、立丰左岸蓝湾等刚需楼盘备受关注。而从2015年年中开始,恒大、联发、福建盈峰等大鳄在城北拿地使得该板块再次吸引关注。不管是地块规模还是成交总额,都是莆田土拍2015年领头羊。
除此之外,玉湖新城凭借着富力和正荣两个大咖的进入,再次迎来新一轮发展契机。一个巴掌拍不响,万科开发五年至今,玉湖新城一些卖点已透支殆尽,近几期项目开发销售出现明显的放缓迹象。纵观整个玉湖新城,其庞大的规模让人咋舌,单靠一家房企开发难以支撑持久,万科已略显乏力感,玉湖新城二次升级迫在眉睫。富力正荣的进入以及千亩玉湖的开挖,对于玉湖新城重现活力也是一个巨大帮助。
流拍、回炉地块较多 房企拿地信心明显不足
根据莆田国土局公布的信息统计,2015年莆田流拍地块多达9幅,其中涵江旧车站地块更是经过两次流拍,在第三次拍卖中才被涵城集团拿下。这些流拍地块都分布于涵江、秀屿等周边地区,地块面积也相对较小。业内人士表示,涵江和秀屿等地楼市目前都存在或多或少的滞销问题,涵江出台政策鼓励拆迁户购买商品房,秀屿甚至直接出台购房补贴,周边区域市场的不景气使得开发商在拿地时信心明显不足。如今涵江楼市库存量较大,需要较长时间去化,秀屿楼市更是付不起的阿斗,而这些地块面积较小也不利于规划开发。
2015年莆田土地拍卖明细